Vermietungsbericht 2017

Die GeWoBau informiert mit dem Vermietungsbericht 2017 erneut über die Aus- und Einzüge in ihren Wohnungsbestand. Im Rahmen der Erstellung des Wohnraumversorgungskonzeptes wurde die GeWoBau gebeten, jährlich zu berichten. Die Daten geben einen Einblick in die Wohnraumversorgung der Universitätsstadt.

Wohnungsbestand

Die GeWoBau hat zum 31.12.2017 einen Bestand von 2.630 Wohnungen, davon sind 830 Wohnungen mietpreis- und belegungsgebunden (2015: 918 WE).

86 Wohnheimplätze für Studierende bietet die GeWoBau im Kilian (Oberstadt) und in den Obergeschossen des Hauptbahnhofs an. 70 Wohnungen sind von Vereinen zu Wohnzwecken angemietet, darunter das Frauenhaus. Von den 64 Wohnungen, die die Universitätsstadt Marburg angemietet hat, entfallen 24 auf die Unterbringung von Obdachlosen (Ginseldorferweg).

Auf der Weide und in der Sudetenstraße stehen 95 Wohnungen zur Verfügung, die ausschließlich an ältere Interessenten vermietet werden, davon 18 als heimverbundene Servicewohnungen (Auf der Weide).

Barrierefreie und rollstuhlgerechte Wohnungen werden am Friedensplatz (Weidenhausen-Süd), in der Friedrich-Ebert-Straße (Unterer Richtsberg), in der Uferstraße (Biegenviertel) und in der Simmestraße (Cappel) vermietet. 65 Wohnungen wurden individuell an die Bedürfnisse von älteren Mietern angepasst (2015: 57 WE).

Mieten

Die durchschnittliche Kaltmiete der Wohnungen liegt bei 5,34 Euro/m². Bleiben Wohnheime unberücksichtigt, liegt die durchschnittliche Kaltmiete für die „klassischen“ Wohnungen am Stichtag 31.12.2017 bei 5,19 Euro/m², die der mietpreis- und belegungsgebundenen Sozialwohnungen bei 4,63 Euro/m² und der Wohnungen ohne Sozialbindung bei 5,02 Euro/m².

Auszüge aus Wohnungen der GeWoBau

Die Zahl der Auszüge aus dem Wohnungsbestand lag im Jahr 2017 bei 229, was einer Fluktuationsquote von 8,7% entsprach. Im Vorjahr lagen die Kündigungen höher, da 24 Wohnungen in der Uferstraße 20 gekündigt wurden. Das Verwaltungsgebäude wurde 2013 zu Wohnungen für Studierende umgebaut. Um den Neubau der Universitätsbibliothek zu ermöglichen, wurden die Wohnungen den Schwesternschülerinnen des UKGM als Übergangslösung zur Verfügung gestellt. Die Übergangslösung endete im Jahr 2016. Bleibt dieser Sonderfall unberücksichtigt, ist die Fluktuationsquote auch dieses Jahr stabil geblieben.

Die Einführung der Fehlbelegungsabgabe hat nach Kenntnisstand der GeWoBau zu keinen Auszügen geführt.

Leerstände

Die Zahl der Wohnungsleerstände zum Stichtag 31.12.2017 lag bei 43 Wohnungen. Der Anstieg resultiert aus der Modernisierungstätigkeit In der Gemoll und den geplanten Modernisierungsmaßnahmen in der Sudetenstraße sowie aus der Entmietung der Häuser am Försterweg (bestandsersetzender Neubau).

Die bereinigte Leerstandsquote wegen Instandsetzungen im Zuge von Mieterwechseln liegt mit 1,1% in einer vertretbaren Höhe.

Fristlose Kündigungen und Wohnungsräumungen

Eine erstmalige oder wiederholte fristlose Kündigung wurde in 27 Fällen ausgesprochen, davon in der überwiegenden Zahl wegen Zahlungsrückständen. 4 Mietparteien wurden dann tatsächlich geräumt. In allen anderen Fällen konnten Lösungen gefunden werden, die eine Fortsetzung des Mietverhältnisses ermöglichten.

Einzug nach Haushaltstyp und Haushaltsgröße

Mieterwechsel in den Wohnheimen für Studierende im Hauptbahnhof und im Kilian (Schuhmarkt) gab es 13; im Vorjahr waren es lediglich 3. Diese Auszüge sind in der Tabelle 6 nicht dargestellt. An Vereine und die Universitätsstadt Marburg wurden in 2017 3,1% der Wohnungen vermietet.

Neuvertragsabschlüsse an Alleinlebende und an Paare machen wie in den Vorjahren fast die Hälfte aller Einzüge aus. Die Vermietungen an Haushalte mit Kindern lag 2017 bei 44,1% und ist gegenüber den Vorjahren gestiegen.

Die Aufschlüsselung nach Haushaltsgröße zeigt, dass auch in 2017 über 60% der Haushalte Ein- oder Zwei-Personen-Haushalte sind.

Einzug nach Altersgruppe

Um einen Haushalt einer Altersgruppe zuzuordnen, wird das Alter des/der Ansprechpartners/-in gewählt. Die stärkste Gruppe bei den Einzügen bilden auch 2017 die jungen Haushalte in einem Alter bis unter 30 Jahren (37,0%), davon sind erneut 2/3 Ein- und Zwei-Personen-Haushalte. Der Anteil der Zuzüge nimmt mit dem Alter der Haushalte ab.

Einzug nach Wohnlage

Fast die Hälfte aller Einzüge entfallen wie auch in den vorangegangen Jahren auf die Wohnungen am oberen und unteren Richtsberg. Der Anteil der GeWoBau-Wohnungen in diesem Stadtteil liegt bei 48% - der relative Anteil der Einzüge liegt bei 44,6%. Auf die Innenstadt entfallen rund ein Drittel der Einzüge in den Bestand der GeWoBau.

Die Verschiebungen zu den Vorjahren hat ihre Ursache in Ockershausen. Insgesamt ist dort die Fluktuation im vergangenen Jahrzehnt auf niedriges Niveau gesunken. Die modernisierungsbedingten Umzüge führen zu Schwankungen bei der Fluktuationsquote.

Einzug nach Einkommen

Bei der Vermietung von öffentlich geförderten Sozialwohnungen sind die landesweiten Einkommensgrenzen nach dem Hessischen Wohnraumförderungsgesetz HWoFG zu beachten. Diese verstehen sich als Nettoeinkommen.

§ 5 HWoFG – Einkommensgrenzen

„(1) Die Grenze für das maßgebende jährliche Einkommen beträgt für den Bezug von nach diesem Gesetz geförderten Mietwohnungen für einen Einpersonenhaushalt 14.500 Euro, für einen Zweipersonenhaushalt 22.000 Euro zuzüglich für jede weitere zum Haushalt rechnende Person 5.000 Euro.

(2) Sind zum Haushalt rechnende Personen Kinder im Sinne des § 32 Abs. 1 bis 5 des Einkommensteuergesetzes, erhöht sich die Einkommensgrenze nach Abs. 1 für jedes Kind um weitere 650 Euro.

(3) Bei Wohngemeinschaften, die nicht gleichzeitig Wirtschaftsgemeinschaften sind, gelten die einzelnen Mitglieder hinsichtlich der Einkommensgrenze nach Abs. 1 jeweils als Einpersonenhaushalte.

(4) Die Einkommensgrenzen nach Abs. 1 erhöhen oder verringern sich am 1. Januar 2014 und am 1. Januar eines jeden darauf folgenden dritten Jahres um den Prozentsatz, um den sich der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland.“

Bei den Wohnungen für die keine Sozialbindungen mehr bestehen, orientiert sich die GeWoBau an diesen Einkommensgrenzen. Jedoch liegen die landesweiten Einkommensgrenzen für Alleinlebende derart niedrig, dass erst durch den Wegfall der Sozialbindung ein Belegungsspielraum entsteht, um die notwendige soziale Durchmischung zu erhalten. So liegt das Jahresnettoeinkommen einer/s im öffentlichen Dienst beschäftigten Arbeiter/in bei etwa 20.000 Euro. Die Einkommensgrenze liegt bei 14.500 Euro.

35,4% der Wohnungsneumieter erhielten zum Zeitpunkt des Einzugs Grundsicherung oder Kosten der Unterkunft im Rahmen des ALG-II-Bezugs. Im Vorjahr war der Anteil niedriger, ist aber wieder auf das Niveau des Jahres 2016 angestiegen. Es dominieren in dieser Gruppe der Neumieter die Haushalte mit Kindern.

Gegenüber dem Vorjahr ebenfalls unverändert ist, dass die Hälfte der neu zugezogenen Haushalte mit Transfereinkommen in einem Alter bis unter 40 Jahren ist.

Einzug nach Migrationshintergrund

Der Anteil der Einzüge von Haushalten mit Migrationshintergrund, darunter auch aus Asien und aus dem europäischen Ausland hat 2017 gegenüber den beiden Vorjahren zugenommen.

In dieser Gruppe  dominieren mit über 60% Haushalte mit Kindern, während es bei den Haushalten ohne Migrationshintergrund Alleinlebende und Paare sind.

Einzug nach ehemaligem Wohnort

Die Neumieter kommen auch in diesem Jahr überwiegend (77,2%) aus Marburg. Konstant hoch ist der Anteil der internen Wohnungsumzüge. Der Anstieg der internen Umzüge gegenüber den Vorjahren ist der Entmietung des Försterwegs (bestandsersetzender Neubau) und den Modernisierungen geschuldet.

Mieten bei Vertragsabschluss

Die Kaltmieten der Neuverträge in den klassischen Wohnungen sind im Durchschnitt um 47 Cent/m² gegenüber dem Vorjahr gestiegen.

Die durchschnittliche Kaltmiete der wiedervermieteten Wohnungen ohne Sozialbindung lag bei 6,07 Euro/m², die der Sozialwohnungen bei 5,12 Euro/m².

GeWoBau Marburg-Lahn, Januar 2018

Rückfragen: Matthias Knoche, 06421/9111-40 oder m.knoche@gewobau-marburg.de